Documentos necesarios en una compraventa de vivienda en Madrid
La transmisión de una propiedad inmobiliaria, es una operación compleja que debe estar bien documentada. Tanto vendedor como comprador, están obligados a acatar la ley y garantizarse mutuamente, el cumplimento de los compromisos pactados.
Entre los documentos necesarios para adquirir una vivienda, es fundamental los que acreditan la titularidad de la misma.
Pero también son importantes, aquellos que demuestran la existencia de cargas económicas sobre el inmueble en caso de que las hubiera, o si al contrario, está libre de cargas. Así como los que detallan las características físicas y/o técnicas concernientes al objeto de la compraventa. Y todo ello sin olvidar, los documentos relativos al pago de impuestos, comunidad de vecinos o suministros.
Si estas pensando en adquirir una propiedad inmobiliaria en Madrid, vamos a detallarte los documentos necesarios para realizar dicha transacción.
Documentos relativos a la propiedad de la vivienda
En primer lugar, los vendedores deben acreditar que son los auténticos titulares del inmueble. Por tanto deben aportar los siguientes documentos:
Título de la propiedad
El título de propiedad es un documento suscrito ante notario, que indica la titularidad del inmueble y la forma de adquisición del mismo por parte del vendedor. Puede ser a través de una compraventa, adjudicación de herencia, liquidación de sociedad conyugal….etc. Es importante que se acompañe de una fotocopia del DNI del vendedor para certificar que la identidad es la del titular del inmueble.
Nota simple de la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad, es el organismo público donde acudir con el fin de solicitar una Nota Registral del inmueble que se desea adquirir. Además de ser un documento esencial, debe de ser revisado antes de firmar la operación de compraventa en cualquiera de sus fases. En caso de que el inmueble que se desea adquirir sea objeto de un contrato de arras o señal, antes de firmar, es importante y necesario haber revisado la Nota Registral del inmueble. Como comprador, este documento te puede resolver muchas dudas y te aportará la seguridad jurídica necesaria para realizar la operación de compraventa. Concretamente, a través de este documento, sabrás si la propiedad está libre de cargas tales como hipotecas y embargos.
Documentos relativos a las circunstancias económicas del inmueble
En caso de que el inmueble estuviera gravado con una hipoteca económicamente vigente, la opción más segura como comprador, es que se cancele en el mismo acto de otorgamiento de escritura pública de compraventa ante Notario. Para este sencillo trámite, el vendedor esta obligado a aportar un documento que acredita el importe hipotecario pendiente de amortizar a fecha de firma de Escritura Pública de Compraventa. Es el Certificado de Deuda.
Certificado de deuda
Este certificado, lo emite la entidad acreedora a efectos legales. Debe de venir sellado por el banco y firmado por algún apoderado de la entidad. En el mismo, se detalla dirección y número de finca registral que está gravada con la hipoteca, nombre y apellidos de los titulares, importe total del préstamo concedido y el importe pendiente de amortizar a fecha de firma de escritura de compraventa. Además de las comisiones bancarias pertinentes por cancelación anticipada, si las hubiera. El motivo principal de aportar este documento, es porque en la nota registral del inmueble con una carga hipotecaria, viene inscrito el principal del préstamo. Las cuotas mensuales que el vendedor ha ido amortizando a lo largo del tiempo, no se inscriben en el Registro. Con lo cual, el capital pendiente de amortizar siempre será menor que el que viene inscrito en la nota simple.
Por otro lado, también puede ocurrir que en la nota registral aparezca inscrita una hipoteca que ya se encuentre abonada económicamente en su totalidad. En este caso, el vendedor debe aportar un CERTIFICADO DE DEUDA CERO. Este documento que también lo emite la entidad bancaria, informa que el prestamo concedido para la finca registral objeto de compraventa, se encuentra cancelado económicamente.
En ambos casos, habría que cancelar la carga en el Registro de la Propiedad. Para dicho trámite se necesita firmar una escritura de cancelación de hipoteca entre un apoderado de la entidad acreedora y el notario. Se presenta dicha escritura en el Registro de la Propiedad y se levanta la carga. Es decir, desaparece.
Documentos relativos a impuestos y obligaciones
Aunque el inmueble que vas a comprar en Madrid no tenga cargas hipotecarias, cabe la posibilidad de que sus propietarios deban otras cantidades. Vamos a hablarte de las más importantes.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Es un tributo de tipo municipal que los propietarios de inmuebles, deben abonar todos los años.
El día de firma de escritura de compraventa ante notario, el propietario está obligado a presentar el último recibo de IBI abonado. El notario a través de una aplicación informática, tiene la información sobre los abonos en concepto de IBI, cuatro años anteriores a la compraventa. Por este motivo, con presentar el justificante de abono del último año, es suficiente. A no ser que el notario por otras circunstancias, requiera justificantes de abono de los últimos 5 años.
Si el vendedor tuviera algún impago por este concepto, debe liquidarlo en su totalidad antes del otorgamiento de escritura pública de compraventa. En caso contrario, el comprador puede descontar el importe que se debiera por IBI impagado, del precio total de la compraventa.
Certificado de estar al corriente de cuotas de Comunidad.
El vendedor está obligado a presentar este certificado, el cual está emitido por el Administrador de Fincas de la comunidad a la que pertenece el inmueble objeto de compraventa. Estará firmado y sellado por el Administrador además de sus datos de contacto.
En este documento debe de venir detallado: dirección completa del inmueble, titulares del mismo y la certificación de que los propietarios están al día en cuanto al abono de cuotas de comunidad y derramas si las hubiera.
En caso de que el inmueble tuviera alguna derrama en curso, el vendedor está obligado a liquidarla en su totalidad antes de la firma de escritura pública de compraventa.
Certificado de eficiencia energética
También es obligatorio para el vendedor, presentar este certificado a la firma de escritura pública de compraventa.
Fue introducido por el Real Decreto 235/2013 y, como su propio nombre indica, acredita la eficiencia energética de la vivienda. Al igual que las pegatinas de los electrodomésticos, se diferencian por letras y colores. Así, un certificado con A y en verde oscuro prueba que la casa tiene la mejor eficiencia. En cambio, uno G y rojo indica que es ineficiente.
Por tanto, este documento te servirá para saber cómo de eficaz energéticamente es el inmueble.
Este certificado, tiene una validez de 10 años. Por lo que si compras el inmueble y lo vendes o alquilas antes de 10 años, como propietario podrías aportar el mismo certificado que ahora está en tu poder. Siempre y cuando no hayas reformado la vivienda. Ya que si por ejemplo se cambiaran los cerramientos del inmueble por otros mejores, la calificación energética cambiaría y se debería tramitar otro certificado energético.
Otros documentos que te conviene tener
También hay otros documentos que no deben entregarte obligatoriamente, pero sí te conviene poseer. Algunos de ellos son los siguientes:
- Últimas facturas de suministros. Te hablamos de las relativas a gas, electricidad y agua. Con ellas, te resultará más fácil hacer el cambio de titularidad a tu nombre.
- Estatutos de la comunidad de propietarios. Es importante que los tengas para saber cómo se rige la administración del edificio.
En conclusión, estos son los documentos para vender una casa en Madrid. Si vas a comprar una propiedad, asegúrate de que te los dan todos